بیشتر پروژه های ساختمانی نتیجه مشارکت کارفرمایان ( مالک،صاحب کار) و مشاوران و سازندگان (پیمانکار) است. هنگامی که تصمیم به ساخت یک پروژه گرفتید ، باید از خدمات طراح استفاده کنید.طراحی هایی که نزدیک به اهداف پروژه هستند به راهنمای سندی برای توسعه دهندگان مجری پروژه تبدیل می شوند.

رابطه و ترتیبات قرارداد بین این افراد بسته به ماهیت و مقیاس پروژه متفاوت است. در بعضی موارد ممکن است یکی از این افراد، دو یا حتی سه نقش را بازی کند. برای تعیین رابطه قرارداد که منجر به موثرترین روش تحویل پروژه می شود ، باید این نقش ها به درستی و با دقت بالا درک و ارزیابی شود.

اصولأ روش های مختلفی برای عقد قرارداد ( پیمان ) در صنعت عمران وجود دارد که مهم ترین آن ها عبارتند از :

قراردادهای پیمانکاری براساس فهرست بها

در این روش، مقدار مشخص شده در قرارداد مجموع کل مبلغ خواهد بود که بصورت جداگانه در فهرست بها یا به صورت تجزیه و تحلیل مقطعی تجزیه و تحلیل شده است.برای این منظور لازم است که به طور خلاصه فهرست بها را توضیح دهیم: فهرست بها با توجه به نوع کار انجام شده آماده می شود. در ایران، فهرست بها توسط سازمان مدیریت و برنامه ریزی تهیه و تدوین می شود و مبنای محاسبه شکل موقت و نهایی عملیات با توجه به برنامه ها ، مشخصات و مقررات توافق نامه های مربوطه است. فهرست بها به طور معمول برای پروژه های مختلف ساخت و نصب ، راه سازی و غیره آماده می شود . ضریب سالانه بر اساس نرخ تورم در نظر گرفته و اعلام می شود.

قیمت واحد مشخص شده در فهرست بها متوسط هزینه هر شغل است و شامل تمام عملیات لازم ، مانند خرید و حمل مواد به کارگاه (مگر اینکه کارفرما مسئول شرایط خاص باشد) ، ابزار ، ماشین آلات ، نیروی انسانی ، ساخت و ساز ، مواد و سایر کارهای اتلاف سوخت ، تعمیر و استهلاک دستگاه و نصب ، آزمایش و راه اندازی تجهیزات برای تکمیل هر کاری است.

بنابراین عناوین و رئوس مطالب کلی که به طور مختصر در فهرست بها نوشته شده اند ، شامل همه موارد فوق است.اگر پیمان بر اساس فهرست بها قرارداد مشغول کار شود و بعداً ادعا کند که از شرح قیمت مشخص شده در فهرست بها یا صحت آن ابراز بی اطلاعی کرده و درخواست اقدام برای تغییر قیمت یا شرح قیمت بدهد، کارفرما قادر به پذیرش آن نخواهد بود.اگر هیچ یک از طرفین قرارداد در مورد توضیحات قیمت ابهام نداشته باشند ، از سازمان مدیریت برنامه ریزی در مورد موضوع سوال می شود و سازمان در مورد توضیحات قیمت اظهار نظر می کند. در قرارداد بر اساس فهرست بها

، ابتدا مشخصات و جزئیات کار را با توجه به برنامه اجرا تعیین کنید و پس از دستورالعمل های لازم در زمینه تهیه شده توسط مهندس مشاور  با توجه به مشخصات فنی ، میزان کار مشخص را تعیین کنید. (تقریباً). سپس لیستی از ارزش و قیمت واحد عملیات مربوطه را در یک فصل جداگانه با توجه به مشخصات فنی آن تهیه کنید و هزینه پروژه را بر اساس ضرایب مربوطه در پایان مانند هزینه نصب و برچیدن تجهیزات تخمین بزنید. لازم است هزینه کارگاه ، هزینه سختی زیاد ، هزینه عملیات ، بیمه کارگاه و غیره را نیز تعیین کنید. تخفیف (مینوس) یا علامت گذاری (پلوس) پیمانکار نیز کسر شده یا به شکل فوق اضافه می شود. مبلغ تعیین شده در این روش مقدار کل قرارداد است.
بعضی از مزایای این روش قرارداد بستن بر سایر روش ها را می توان بطور خلاصه بشرح زیر بیان نمود :

مبلغی که کارفرما پرداخت می کند همیشه دقیقاً برابر با کار انجام شده خواهد بود. اگر جزئیات اجرای نقش کامل و دقیق باشد ، مبلغی که کارفرما برای انجام کار پرداخت می کند برابر با مبلغ مشخص شده در قرارداد خواهد بود.
به این ترتیب می توان هنگام کار تغییرات لازم را ایجاد کرد و در این زمینه همیشه مبنای پرداخت مشخصی بین کارفرما و پیمان وجود دارد. تمام کارهای قرارداد پیمان طبق توافق انجام می شود ، بنابراین می توان از آن برای کارهای مقایسه ای استفاده کرد. فهرست بها پیمان را قادر می سازد تا در مورد کارهایی که انجام می دهد پیش داوری های لازم را داشته باشد.

با توجه به مزایای فوق ، می توان گفت که قرارداد مبتنی بر فهرست بها از جمله قرارداد پیمان یک کار با قیمت ثابت است. در واقع قیمت شغل قبل از شروع تعیین می شود. این روش در حال حاضر یکی از متداول ترین روش ها است و در بیشتر موارد توسط کارفرمایان ، مشاوران و پیمان به عنوان بهترین روش شناخته شده است.

قرارداد به صورت پیمان مدیریت

در این حالت محدودیتی برای حجم کار و حجم پیمانکار وجود ندارد و درصد مشخصی (که با توافق کارفرما تعیین می شود) از کلیه هزینه های انجام شده (مانند خرید ، هزینه های کار ، ماشین آلات ، دستمزد پرسنل و ...) برداشت می شود و آن کار را انجام می‌دهد.

در واقع این روش به دلیل مشکلی که در زیر توضیح داده شده بسیار مفید نیست:

از آنجا که هزینه کار مستقیماً با سود پیمان ارتباط دارد ، هرچه هزینه کار بیشتر باشد سود پیمان نیز بیشتر ترکیب می شود، بنابراین این روش به طور کلی مورد توجه کارفرمایان قرار نگرفته و مقرون به صرفه است.در این روش از آنجا که بسیاری از کنترل ها باید همیشه توسط فاکتورها و فاکتورها توسط مشاور انجام شود، استفاده از این روش برای کار نمی تواند مورد علاقه مشاور باشد.

پیمان نیز این روش را نمی پسندد زیرا بسیار محدود است و آزادی خرید و کار وجود ندارد ، زیرا باید به طور مداوم توسط مشاوران و کارفرمایان کنترل شود و آنها را از وضعیت آگاه سازد. با توجه به مورد فوق ، این روش به مدارك و سوء ظن بالایی نیاز دارد. این روش فقط در مواقعی كه فرصت كافی برای تهیه مشخصات و جزئیات اجرای نقشه آغاز شده با قرارداد و تهیه و تنظیم لیستی وجود داشته باشد ، می تواند مورد استفاده قرار گیرد. برای مقادیر و عملیات قیمت واحدی وجود ندارد.

روش دیگری نیز در قرارداد وجود دارد که به صورت پیمان مدیریت  می شود ، به نام اعتماد قرارداد و پرداخت ثابت به پیمان. در این روش ، تمام هزینه های پیمانکار به طور دقیق پرداخت می شود و فقط مبلغ تعیین شده به عنوان سود پیمانکار و سربار یک مبلغ ثابت خواهد بود. این مقدار می تواند از طریق پیشنهاد مناقصه بین چندین پیمانکار یا تبادل و توافق متقابل بین پیمانکار و کارفرما مشخص شود.

علاوه بر ثابت نگه داشتن سود پیمانکار و سایر هزینه های غیرمستقیم ، اگر هزینه کل کار را می دانید ، پس از اتمام کار می توانید از بخشی از پس انداز هزینه به عنوان پاداش پیمانکار استفاده کنید.(البته بدون کاهش میزان عملیات یا تغییر مشخصات آن) این مشکل می تواند باعث ایجاد انگیزه ، کاهش هزینه ها و زمان شود و به پیمانکار های مختلف امکان ایجاد رقابت را بدهد تا به صرفه ترین و بهترین روش کار را انجام دهند. این روش بهترین روش برای کارهای دقیق ، به ویژه کارهای پیچیده و مشکلات مهندسی خواهد بود.(البته اگر پیمانکار دقت کافی را انتخاب کند و به حق اجرای کار و عامل پیمانکار اعتماد کافی داشته باشد).

همچنین در این روش قرارداد ، آزادی زیادی در انجام کارهای جدید و سایر موارد وجود دارد. روش پیمانکار مدیریت با استفاده از پرداخت ثابت ، که در صورت مجازات یا پاداش پیمانکار در صورت کم و زیاد هزینه های کار در نظر گرفته می شود ، روش "مدیریت شرط قرارداد" نامیده می شود.

به عنوان مثال، کارفرمائی با پیمانکار قرارداد مدیریت شرطی منعقد میکند. اگر وی پروژه را با مبلغ 50 میلیون ریال به پایان برساند ، 15٪ از سود و هزینه های مدیریت را به او پرداخت می کند. اگر کار بیش از این مقدارباشد جریمه خواهد شد. اگر از پیمانکار کسر شود ، در صورتی که کمتر از مبلغ پیش بینی شده باشد ، هزینه هر میلیون ریال 2٪ کاهش می یابد و به میزان سود و سربار اضافه می شود.

پیمان امانی

در روش قرارداد امانی ، قرارداد با پیمانکار خارجی امضا نشده است و کلیه مسئولیت های پروژه به عهده کارفرما است. در این نوع قرارداد ، کارفرما کلیه مواد و ماشین آلات را تهیه می کند و مدیریت اجرایی نیز مسئولیت وی را برعهده دارد.

کارفرما و پیمانکار در اینجا اشخاص حقوقی هستند و این روش معمولاً در موارد کوچک که نیاز به اتمام سریع پروژه دارند مورد استفاده قرار می گیرد. در این رویکرد ، سازمان یا کارفرمای مجری افراد مورد اعتماد را انتخاب کرده و مسئولیت و مدیریت پروژه را به آنها واگذار می کند.

کلیه هزینه های انجام شده توسط واحدها یا افراد امانی بر عهده کارفرما یا سازمان اجرایی است. به طور کلی می توان گفت که واحدهای امانی از هزینه های کارگاه بهره مند نخواهند شد و فقط برای کار از کارفرمایان دستمزد دریافت می کنند. مزیت این روش از بین بردن سود شرکت عمومی پیمانکار و حتی احساس کاهش هزینه های بازرسی و کارکنان است.

پیمان های خاص ( گلوبال )

در بسیاری از پروژه ها ، کارفرمایان تمایل دارند مدیریت و اجرای پروژه را بدون دخالت در جزئیات اجرای پروژه و مسائل اجرایی به پیمانکار واگذار کنند. به عنوان مثال در بسیاری از پروژه های نفت و گاز ، اجرای خطوط لوله یا اجرای جزئیات نفت. پروژه های گازی با مشخصه های معین با قیمت کلی به پیمانکار اختصاص داده می شوند. مالک در اجرای قیمت پایه عملیات دخالت نمی کند و با توجه به پیشرفت واقعی پروژه، قرارداد را به همان نسبت پرداخت می کند.بنابراین در طول پروژه معمولاً مشکلی بین کارفرما و پیمانکار وجود ندارد. بنابراین پیمانکار به جای حجم و مقدار تجارت ، پروژه و پیشرفت فیزیکی آن را در نظر می گیرد.

پیمان طرح و اجرا

در روش طراحی و اجرا ، کارفرما طراحی و اجرای عملیات پروژه را به قرارداد اختصاص می دهد.علاوه بر پیمانکار مسئول طراحی ، او همچنین مسئول مشاوران است. مشاور و پیمانکار ادغام شده اند بنابراین پیمانکار هم یک مشاور پروژه است و هم یک طراح و مسئول ساخت و ساز.

این ماده اغلب در پروژه های سد سازی استفاده می شود و یک رویکرد عاقلانه است زیرا سرعت کار را کمتر کرده و هزینه ها را کاهش می دهد (طراحی و اجرای برون سپاری به چندین شرکت) و از تنش آشکار بین روابط پیمانکار و مشاوران و کارفرمایان جلوگیری می کند. این نوع قرارداد ساختمانی قابل تأمل است.

پیمان با تعیین پیمانکار عمومی

روش عمومی پیمانکار بستن قرارداد بین کارفرما و پیمانکار عمومی است.این روش معمولاً پیمانکار را از میان پیشنهادات انتخاب می کند و پرسنل مدیریت پروژه را به خود اختصاص می دهد. در این روش دعوتنامه ای را برای شرکت باز صادر کنید ، مشخصات پروژه و تاریخ پیشنهاد را ارائه دهید ، پس از مناقصه برنده مناقصه تعیین گردیده و قرارداد منعقد می گردد.علاوه بر این ، قرارداد یک آژانس ملی مدیریت و برنامه ریزی است که بر اساس قیمت های شاخص تعیین شده است.

پیمان کلید در دست یا B.O.T

در این روش اجرای پروژه بر اساس متر مربع به یک شرکت پیمانکاری طبق نقشه ها واگذار می گردد. قرارداد ساخت ، بهره برداری و انتقال یکی از جدیدترین برنامه های قرارداد با بودجه پیمانکار است که از اوایل دهه 1980 ، هنگامی که دولت ترکیه تصویب تعدادی از نیروگاه ها را آغاز کرد در بازار مالی قرار گرفته است. استفاده از این روش به ویژه در زمینه تحولات در مقیاس بزرگ ، تدریجی است.

اما این روش در کشورهای در حال توسعه بسیار محبوب است. در این روش، ساخت و بهره برداری از پروژه برای مدت زمان مشخصی توسط شرکتی به نام شرکت پروژه انجام می شود و پروژه پس از مدت زمان مشخص و پس از کسب درآمد مناسب برای شرکت آزاد می شود.

 در روند اجرای پروژه BOT ، پس از تنظیم درخواست شرکت یا عوامل آن برای توسعه و ساخت پروژه هایی از این طریق ، ابتدا گروه های تحقیقاتی با بودجه خصوصی و ارزیابی مدارک و امکان انجام وظایف و ارسال درخواست به شرکت کنندگان در مناقصه پس از مناقصه و مرحله مذاکره اولیه و پس از بخشهای خاصی از پیشرفت آن ، پیمانکاران انتخاب شده برای اجرای پروژه (یک شرکت با مسئولیت محدود) "پروژه شرکت" را راه اندازی کردند.

شرکتی که در واقع مالک پروژه BOT است با هزینه سرمایه امانت داری شکل می گیرد. این سرمایه معمولاً 20 تا 30 درصد سرمایه مورد نیاز برای توسعه پروژه را تشکیل می دهد. برای تأمین مابقی سرمایه ، شرکت پروژه با بانک ها و موسسات مالی معتبری که علاقه مند به وام در این زمینه هستند ، توافق نامه های مالی را منعقد می کند. همچنین لازم است توافقات لازم با کارفرما ، مدیر اجرایی پیمانکار ، شرکت عامل و موسسات مالی منعقد شود. عقد موافقتنامه های لازم با کارفرما، پیمانکار اجرایی، شرکت بهره بردار و موسسات مالی نیز از مهمترین وظایف این شرکت طراحی است.

پیمان فاینانس ( Finace )

در این روش معمولا شرکت پیمانکار هزینه ساخت پروژه را در پایان عملیات پروژه از محل بهره برداری با توجه به قرارداد طرفین برداشت می نماید. توافق نامه های مالی قرارداد بین ارائه دهنده وام و ذینفع پس از مذاکرات لازم و پذیرفتن شرایط آن توسط طرفین منعقد می شود و معمولاً شامل مقرراتی است که حقوق و تعهدات طرفین را به وضوح مشخص می کند.

زیرا طرفین این قرارداد در دو یا چند کشور با حوزه های قضایی مختلف مستقر هستند. نحوه اداره بندهای قانونی و قوانین حاکم و نقطه عزیمت برای حل اختلافات بسیار مهم است و بنابراین این قرارداد پیمانکار ها عمدتا توسط مشاوران حقوقی تنظیم و تدوین می شود. به طور معمول ، این قرارداد پیمانکار شامل بندهایی در مورد تعاریف ، تعداد موارد ، نحوه استفاده از مورد ، دوره بلوغ و نحوه انجام آن ، نحوه حل اختلافات ، قوانین حاکم و نهادهای حل اختلاف و غیره است.

پس از خاتمه بودجه قرارداد پیمانکار ، تبادل اسناد صورت می گیرد و متعاقبا قرارداد پیمانکار مربوطه انجام می شود. وام گیرنده باید مجوزهای رسمی و قانونی قرارداد پیمانکار را برای امضای وام توسط نمایندگان خود و همچنین نظر حقوقی یک شرکت حقوقی معتبر مستقر در کشور خود را نقض کند ، که مقررات قرارداد قوانین و مقررات داخلی وام گیرنده را نقض می کند.

علاوه بر این ، یک نسخه از قرارداد پیمانکار تجاری که بین صادر کننده و خریدار منعقد شده است ، موضوع اصلی تأمین مالی است. برای ارائه، وام گیرنده موظف است ضمانت های لازم برای بازپرداخت وام دریافتی را ارائه دهد. نوع و صادر کننده ضمانت نامه مورد نیاز توسط موسسات تضمین اعتبار صادرات تعیین می شود که در حال حاضر ضمانت نامه دولتی درخواستی هستند.

منابع قرارداد پیمانکاری فاینانس به این معنی است که بانک ها یا شرکت های خارجی به کشورهایی که مخازن نفت دارند برای وام های خاص وام می دهند و نمی توانند میزان هزینه های آنها را کنترل کنند و همچنین موظف به اجرای طرح نیستند. در عوض ، در وجوه خود در زمان سررسید ، شرکت اصلی و شرکت های تابعه خود را از دولت یا بانکی که قرارداد پیمانکار را تضمین می کند می گیرند.