عبارت "مشارکت در ساخت" برای افرادی که با ساخت و ساز آشنا هستند عبارتی کاملاً آشنا است. مشارکت در ساخت یکی از راه های داشتن خانه و بهره مندی از ساخت و ساز ساختمان است. افرادی که می خواهند خانه قدیمی خود را بفروشند و با پول حاصل از آن خانه جدیدی خریداری کنند می توانند از استراتژی مشارکت در ساخت استفاده کنند. قرارداد مشارکت نوعی قرارداد دو جانبه است که در آن افراد به نسبت مبلغی که اعلام می کنند ، در آن شریک هستند.

برای روشن شدن این مفهوم ، می توان این مثال را در نظر گرفت. فرض کنید یک خانه فرسوده دارید و می خواهید آن را خراب کنید و یک ساختمان چند طبقه بسازید. اما یک مشکل بزرگ در راه شما وجود دارد ، این که شما در زمینه ساخت و ساز تخصص ندارید و بودجه کافی برای این کار ندارید. در این موارد می توانید با یک متخصص و پیمانکار سرمایه شریک شوید و خانه قدیمی خود را به یک آپارتمان چند طبقه تبدیل کنید.

این را مشارکت در ساخت می نامند ، در واقع شما در سود حاصل از ساخت آپارتمان با سازنده مشارکت خواهید داشت. با مشارکت در ساخت و ساز ، به راحتی می توانید خانه جدیدی داشته باشید و دیگر نگران تأمین هزینه های ساخت نباشید.مشارکت در ساخت و ساز امروزه بسیار رایج شده و راهی ایده آل برای خلاص شدن از خانه های فرسوده است. این کار مزایای بی شماری دارد.

مزایای مشارکت در ساخت

•    یکی از مهمترین مزایای مشارکت در ساخت و سازها بازسازی بافتهای فرسوده ای است که به شهر جلوه ناخوشایندی داده است. به دلیل عمر طولانی خانه های قدیمی و فرسوده بودن آنها ، باید در برابر حوادثی مانند زلزله مقاوم باشند. ایران بر روی کمربند زلزله واقع شده است ، بنابراین نکات ایمنی مربوط به آن باید در ساخت و ساز رعایت شود. مقاومت در برابر زلزله ساختمان توسط آیین نامه 2800 تعیین می شود. طبق این آیین نامه ، ساختمان ها در مناطقی ساخته می شوند که احتمال 90٪ زلزله وجود دارد. بنابراین می توان گفت که ساختمانهای قدیمی و فرسوده مقاومت لازم در برابر زلزله را ندارند و نیاز به تخریب و ساخت ساختمان جدید است. شرکت در ساخت و ساز روش خوبی برای داشتن خانه ای مقاوم در برابر زلزله است. البته نه تنها نباید زمین لرزه مورد توجه قرار گیرد ، بلکه موضوع مونتاژ سازه نیز مسئله بسیار مهمی است که باید مورد توجه ویژه قرار گیرد. سکونت گاه هایی که در سازه رخ می دهد منجر به ایجاد ترک های کوچک یا بزرگ شده و منجر به خطرات انسانی و مالی خواهد شد.
•    افزایش سرمایه و رشد دارایی از دیگر مزایای مشارکت در ساخت و ساز است. هنگام فروش یک خانه فرسوده ، فقط مجاز به دریافت پول برای زمین هستید زیرا ساختمان قدیمی هیچ ارزشی ندارد. اما وقتی می خواهید خانه ای جدید بخرید ، باید نه تنها پول زمین بلکه پول ساخت و ساز را نیز بفروشید. در اینجا ، مشارکت در ساخت و ساز به شما کمک می کند و با ساخت یک خانه جدید ، در واقع سرمایه خود را افزایش می دهید. حتی اگر می خواهید خانه جدید را بفروشید ، سود بیشتری نسبت به زمینی که فروخته اید ، به دست خواهید آورد. بنابراین شرکت در ساخت یک روش هوشمندانه برای افزایش دارایی است.
•    با تخریب یک خانه قدیمی و تبدیل آن به یک خانه جدید ، در هزینه های تعمیر و نگهداری و تعمیر ساختمان صرفه جویی خواهید کرد. خانه های قدیمی هر روز با مشکل جدیدی روبرو می شوند و امکانات آنها به دلیل عمر طولانی آنها فرسوده است اما ساخت خانه جدید نه تنها نیاز به تعمیر ندارد بلکه می تواند هزینه های انرژی را نیز به میزان قابل توجهی کاهش دهد. در خانه های جدید از تهویه مطبوع ، گرمایش از کف و سایر تجهیزات برای بهینه سازی مصرف انرژی استفاده می شود.
•    همه دوست دارند در خانه جدید زندگی کنند ، بنابراین این خانه ها همیشه مشتری دارند و فروش آنها بسیار آسان است. از طرف دیگر خانه های قدیمی شرایط لازم برای داشتن زندگی خوب را ندارند و فروش آنها کمی دشوار است. سرمایه می تواند از طریق مشارکت در ساخت و ساز به عنوان بهترین راه برای نوسازی خانه های فرسوده به پول نقد تبدیل شود.
•    زندگی در خانه های قدیمی معایب زیادی دارد زیرا این خانه ها تجهیزات لازم برای راحتی و آسایش ساکنان را ندارند. یک ساختمان جدید دارای مزایایی است که خانه های قدیمی از آن برخوردار نیستند. به عنوان مثال ، یک خانه تازه ساخته شده مجهز به آسانسور ، توالت ، سیستم گرمایش مطلوب ، شیشه دوجداره و ... است و به ساکنان آرامش خاطر می بخشد. در ساختمان های قدیمی سالانه هزینه های زیادی صرف گرمایش خانه می شود اما در عین حال خانه به دلیل نداشتن عایق مناسب گرمایش مورد نظر ساکنان را تأمین نمی کند. به همین دلیل با مشارکت در ساخت می توان از خانه های قدیمی و مشکلات آنها خلاص شد و با خیالی آسوده در خانه ای مناسب زندگی کرد.
•    مسئله زیبایی ظاهری و داخلی موضوع دیگری است که مردم هنگام زندگی در خانه به آن توجه زیادی می کنند. برخلاف خانه های قدیمی که چهره نامطلوبی به شهر می بخشد و مردم از فضای داخلی خود راضی نیستند ، خانه های جدید با مدرن ترین ایده ها و طرح ها ساخته می شوند و افراد باسلیقه خود می توانند طرح مناسب را انتخاب کنند. جایگزینی یک خانه جدید با یک خانه قدیمی حس تحول و زیبایی را به ارمغان می آورد و نه تنها ظاهر شهر زیباتر خواهد شد بلکه در بین عموم مردم نیز محبوب خواهد بود. انجام این کار فقط با مشارکت در ساخت و ساز امکان پذیر است و هزینه سنگینی را برای صاحب خانه قدیمی ایجاد نمی کند.

مشارکت در ساخت چه مراحلی دارد؟

تعیین قدرالسهم مالکین ( درصورتی که مالکین چند نفر باشند)

به میزان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین ملک قدرالسهم یا سهم العرصه گفته می شود. مالکین با توجه به مکان قرارگیری واحد آپارتمانی خود یا داشتن پارکینگ وانباری برای محاسبه قدرسهم اختلاف نظر دارند. در خصوص محاسبه قدرالسهم باید توجه کنید که قبل از اقدام به انتخاب سازنده باید این محاسبات صورت گیرد و توسط یک وکیل خبره به امضای مالکین برسد و ضمانت اجرا داشته باشد.

مشارکت در ساخت با در نظر گرفتن آورده مالکین و سازنده

اما توجه داشته باشید که انجام این محاسبات هرگز کاملاً بدون خطا نیست ، با توجه به اینکه هزینه های ساخت ثابت نیست و ارزیابی زمین از نظر معماری دقیق نیست. صاحبان ارزش زمین خود را براساس تراکم اختصاص یافته به آن می آورند. به عنوان مثال ، اگر زمین 500 متر باشد و 5 طبقه توسط شهرداری فشرده شود ، ارزش آنها با زمینی كه همان منطقه است اما دارای 4 طبقه است ، برابر نخواهد بود.

    سهم تولید کننده همانطور که در تعریف مشارکت در ساخت آمده است ، سرمایه ، تعهد و تخصص آنها است که هرکدام را جداگانه توضیح می دهیم:

 1-سرمایه سازنده:

هزینه ساخت: هزینه ساخت با توجه به عرف منطقه ، تعداد طبقات ، تعداد واحدها ، لیست مواد مصرفی و بسیاری موارد دیگر تعیین می شود. معمولاً این مقدار به عنوان یک متر مربع ضرب در مساحت مفید در نظر گرفته می شود.

هزینه جواز ساخت: این هزینه که با توجه به شرایط ملک از جمله مساحت مفید ساختمان ، محوطه غیر مفید ، تعداد پارکینگ ها ، تعداد طبقات و ... انجام می شود ، باید در زمان اخذ پروانه انجام شود .

 هزینه بلاعوض: این هزینه که با توجه به شرایط ملک از جمله مساحت مفید ساختمان ، محوطه بدون استفاده ، تعداد پارکینگ ، تعداد طبقات و ... انجام می شود ، باید در زمان اخذ پروانه انجام شود.

هزینه قرض الحسنه: در بعضی از پروژه ها که مبلغ رایگان به دلیل عدم تفاوت زیاد نیست ، سازنده مبلغی را برای اسکان صاحبان در طول پروژه پرداخت می کند و از نظر بانکی برای سازنده هزینه دارد.

2.تخصص سازنده:

    1. انتخاب پیمانکاران: توجه داشته باشید که قرارداد مشارکت در تولید مانند خرید محصولات بازار مانند اتومبیل و .. نیست. کالاها همیشه مشخصات یکسانی دارند و شما می توانید با پرسیدن قیمت ارزانترین کالاها را از فروشنده خریداری کنید. اما هیچ دو ساختمان نمی توانند در یک مشارکت ساختمانی یکسان باشند و حدود 20 تا 30 درصد ارزش واحد آپارتمان به نحوه اجرای ساختمان ، جزئیات و عملکرد پیمانکاران انتخاب شده توسط سازنده بستگی دارد.
    2. اخذ مجوزات: همچنین ، اخذ مجوزهای شهرداری ، تراکم ، پیشرفت ، شورای معماری و ... نیاز به تخصص شخصی دارد و هر سازنده ای لزوماً متخصص در این زمینه نیست. البته توجه داشته باشید که برخی از سازندگان قول می دهند کلاسهای غیر مجاز و ازدحام بیش از حد کسب کنند و در این کار کوتاهی می کنند. در این قسمت از قرارداد ، یک وکیل شرکت در ساخت و ساز باید در مورد احتمال فسخ یا جبران خسارت اظهار نظر کند.
       3. دیگر موارد: ممکن است یک سازنده امکانات دیگر نیز داشته باشد و خاص خود ایشان بوده که حتماً باید جزو آورده سازنده در نظر گرفته شود.

3.تعهد سازنده:

سازنده متعهد به اتمام و تحویل به موقع پروژه است. مالکان همچنین انتظار دارند که این پروژه دقیقاً مطابق با لیست مواد ذکر شده در قرارداد ساخته شود. اینها تعهدات سازنده ای است و افراد از این نظر متفاوت هستند. معمولاً مارک های ساختمانی عملکرد بهتری در این زمینه دارند و سعی می کنند همیشه نام آنها را بخاطر بسپارند.

تعیین آورده ی مالکین

اگر چندین مالک وجود دارد ، آنها همچنین باید برای تعیین سهم اقدام کنند. متأسفانه هیچ قانون مدونی  برای این کار وجود ندارد.تفسیر وکلا از قانون به گونه ای است که مساحت هر شخص با توجه به منطقه ذکر شده در سند محاسبه می شود ، اما برای حل اختلافات بین همسایگان نیازی به اقدامات قانونی نیست و مسئله باید در یک مرحله حل  و فصل شود.

تعیین تراکم و سطح اشغال مجاز ساخت

میزان اشغال مجاز یک ملک براساس ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران و با توجه به منطقه ای که ملک در آن واقع شده تعیین می شود.برای تعیین نوع مساحت ملک خود ، باید این استعلام را با استفاده از کد ملک خود و بلوک خود انجام دهید. متأسفانه ، این سیستم در بسیاری از سؤالات دقیق نیست و اطلاعات گاهی ناقص است. پیشنهاد می شود در این زمینه از دفاتر خدمات الکترونیکی شهر استعلام بگیرید. لغت سطح اشغال در ادبیات شهرسازی به تمامی بناهای دارای سقف سازه ای اطلاق می‌گردد. براساس این تعریف مساحت نورگیرها و درز انقطاع ها جزء سطح اشغال محاسبه نمی شود. توجه کنید که شهرداری برای تأمین طبقات زیرزمین غیر مسکونی محدودیتی ندارد و فقط هزینه عوارض خواهد داشت.

انتخاب سازنده

یکی از مهمترین نکات قرارداد مشارکت در ساخت انتخاب یا شیوه ی انتخاب سازنده است .

لطفا به نکات زیر توجه فرمائید:

1-اولین و مهمترین نکته در انتخاب سازنده شهرت و شناختن سازنده است.بهترین راه برای کشف این موضوع تماس با صاحبان پروژه های ساختمانی قبلی و پرس و جو در مورد آن شخص است.حتماً درباره انجام تعهدات در طول پروژه و همچنین مشکلات ، اختلاف نظرها و چگونگی حل آن توسط طرفین سؤال کنید.لطفا از تعارفات واسطه ها راضی نباشید و خودتان این کار را انجام دهید.موارد بسیاری وجود دارد که مالکان فقط به دلیل تصویب و تعاریف شرکت های غیر متخصص و غیر متعهد درگیر مشکلات زمان بر و گاه غیر قابل حل می شوند.

2- مشارکت در ساخت و ساز مانند ازدواج است. طرفین باید یکدیگر را بشناسند و این تنها با گذشت زمان و با چند جلسه اتفاق می افتد.گاهی اوقات هم سازنده و هم صاحب انسانهای متعهد و منطقی هستند ، اما از نظر اخلاقی و رفتاری متفاوت هستند. توجه داشته باشید که مشارکت در ساخت ، خرید و فروش دیگر کاری نیست که شما با یکدیگر انجام دهید.در قراردادی که 3 سال طول می کشد ، به عنوان مثال ، شما باید بیش از 30 بار با تولید کننده روبرو شوید ، تصمیم جدیدی بگیرید ، متمم بنویسید و … حتماً عصبانیت سازنده را هم ببینید، حتی شده بی دلیل عصبانیش کنید و واکنش هایش را ببینید.تا وقتی مشکلی نباشد در ظاهر همه آدم های خوبی هستند.تا زمانی که مشکلی پیش نیاید همه از نظر ظاهری افراد خوبی هستند.

۳-سازنده ای که وعده های خارج از عرف می دهد لزوماً سازنده خوبی نیست.

۴-به آورده ی سازنده از نظر سرمایه، تعهد و تخصص نگاه کنید و در نظر داشته باشید که هزینه های مالکین و فقط ارزش زمین نیست، بلکه افراد هزینه روانی( از نظر درگیری فکری و اعصاب خوردی) و هزینه زمانی دارند.

تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت

1.    اطلاعات حقوقی: تنظیم کننده یک قرارداد مشارکت باید اطلاعات حقوقی مرتبط داشته باشد.
2.    اطلاعات شهرداری و شهرسازی: عدم ذکر دقیق مشخصات مورد توافق طرفین از لحاظ مسائل شهرداری یکی از عمده اختلافات را بعد از امضای قرارداد بوجود می آورد. زمان اخذ مجوزات، موضوعات مرتبط با درختان، اصلاحی، تراکم، سطح اشغال، طبقات مجاز، شورای معماری، کمیسون ماده ۱۰۰ و … جزو مواردی است که باید در یک قرارداد خوب راجع به آنها توضیح داده شود. شخصی به عنوان کارشناس شهرداری که در خصوص ضوابط روز مطلع بوده و چالشها را بشناسد باید در این خصوص نظر دهد.
3.    اطلاعات فنی: در قرارداد مشارکت در ساخت مواردی ذکر می شود که فقط افرادی که در زمینه ساختمان فعالیت دارند می توانند آنرا تأیید یا رد کنند. مثلا در خصوص مصالح مصرفی، زمانبندی پروژه و … فردی باید در این خصوص نظر دهد که صلاحیت این کار را داشته باشد.با توجه به مقیاس پروژه می توان از اطلاعات افراد دیگری نیز استفاده نمود.

قراردادهای مشارکت در ساخت چند نوع می باشد؟

تعداد و انواع قراردادها به عوامل مختلفی بستگی دارد از جمله موضوع ساخت و ساز.

•    قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بنا

این نوع قرارداد هم به صورت فردی (تعداد ساختمان کم) و هم به صورت گسترده (گسترش ساخت مجتمع های انبوه) صورت می گیرد. موضوع کلی این قرارداد: احداث و ساخت اماکن تجاری، مسکونی…

•    قرارداد مشارکت در طرح آماده سازی

این نوع قرارداد جهت مشخص کردن شبکه های خیابان کشی و معابر استفاده می شود.

•    قرارداد مدیریت (مشارکت پیمان)

در این قراردارد مالک یا صاحب زمین به جز به عهده گرفتن هزینه زمین، هزینه مواد و مصالح و دستمزد را به عهده می گیرد. وظیفه ی سازنده به تنهایی فقط مدیریت اجرا می باشد.

نکات مهمی که باید هنگام بستن قرارداد مشارکت در ساخت رعایت کنیم:

•    به عنوان یک مالک سعی کنید درباره سوابق و قابلیت های سازنده، تحقیق کرده و با بهترین سازنده ممکن وارد قرارداد مشارکت در ساخت شوید. متأسفانه در سال های اخیر، قرارداد های مشارکت در ساخت به یکی از شگرد های کلاهبرداران برای فریب دادن مالکین ملک های قدیمی بدل شده، حتی با سوءاستفاده از روش های قانونی انجام می شود.
•    به عنوان یک سازنده از صحت مالکیت ملک، و سند آن اطمینان حاصل نمایید. وجود مشکل قانونی در سند، در هر یک از مراحل ساخت بنا مشکل ساز می شود و ممکن است موجب هدر رفتن وقت و سرمایه سازنده شود.
•    سعی کنید قرارداد را به صورت رسمی بین طرفین ثبت شود تا از بروز مشکلات بعدی جلوگیری گردد.
•    در تعیین قدرالسهم ها، جهت جلوگیری از بروز اختلاف از نظر کارشناسان رسمی و وکلا استفاده شود.
•    در صورت امکان می توان نسبت به تجمیع چند زمین ریزدانه در بافت های فرسوده اقدام، سپس با ثبت یک قرارداد جامع و چندجانبه، نسبت به ساخت واحد های بزرگتر و با کیفیت تر اقدام نمود.