به طور کلی ، مشارکت در ساخت یک توافق نامه دوجانبه است که در آن هر یک از طرفین سهم خود را تقسیم می کنند. شاید آوردن مثالی در این زمینه این موضوع را روشن تر کند. فرض کنید شما یک ویلا فرسوده دارید و با توجه به افزایش جمعیت و نیاز به مسکن و افزایش قیمت خانه ، تصمیم گرفته اید خانه خود را تخریب کنید و یک آپارتمان چند طبقه در همان زمین بسازید.

اما مشکلی که در اینجا وجود دارد این است که شما نه تخصص و نه پول لازم برای انجام آن را دارید. اینجاست که مفهوم مشارکت در ساخت مطرح می شود. بنابراین ، یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما به اشتراک می گذارد و آن خانه قدیمی را به یک آپارتمان چند طبقه تبدیل می کند. به این ترتیب ، در نهایت سود این ساخت و ساز را با سازنده تقسیم می کنید.

قدرالسهم و سود طرفین مشارکت در ساخت چگونه محاسبه می شود؟

سؤالی که در این زمینه مطرح می شود این است که میزان قدرالسهم هر یک از طرفین در این قرارداد چقدر است و میزان سود مالک زمین و سازنده بر چه اساسی محاسبه می شود؟ برای تعیین سهم هر یک از طرفین قرارداد اصول خاصی وجود دارد که در زیر به آنها خواهیم پرداخت.

به طور کلی ، فرمول محاسبه مشارکت در ساخت در هر منطقه بر اساس "قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه ساخت شده در آن منطقه" است. طبق این اصل ، اگر متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه ساخت در منطقه ای که قرار است مشارکت در ساخت انجام شود ، تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد ، معمولاً سود سهام برابر است (50-50). در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه ساخت در آن منطقه بین 4.5 میلیون تا 5.5 میلیون تومان باشد ، میزان سود تغییر می کند و سهم مالک زمین 55 درصد و سهم سازنده 45 درصد است.

در این حالت ، علاوه بر تعیین فرمول مشارکت به عنوان 60-40٪ ، مبلغی نیز به عنوان "بلا عوض" محاسبه می شود. این مبلغ در آغاز مراحل مشارکت در ساخت توسط سازنده به مالک پرداخت می شود تا وی در هنگام ساخت و آماده سازی ساختمان جدید بتواند در خانه دیگری زندگی کند.

چه نکات مهمی را باید در مشارکت در ساخت در نظر گرفت؟

از آنجایی که مشارکت در ساخت یک قرارداد دو طرفه است و سود و زیان طرفین در آن نقش پر رنگی را ایفا می کند. بنابراین، لازم است تا به نکات مهمی در این زمینه توجه شود. در ادامه به برخی از نکات خواهیم پرداخت.
•    اگر سازندگان یا مالکین چند نفر هستند تعهدات هریک در قرارداد به روشنی ذکر شده و یکی از آن ها به عنوان نماینده اصلی جهت ارتباط با طرفین تعیین شود.
•    قراداد ساخت مشارکتی ملک حتماً با حضور همه مالکین و طرف مستقیم معامله تنظیم شود . به علاوه، قدر السهم های مشارکت و نیز موارد دیگری که مهم بنظر می‌رسند با بیان جزئیات درج شوند. به عنوان مثال، در صورتی که قرار بر احداث ساختمانی 7 طبقه باشد مشخص  شود که چند طبقه به مالک و  چند طبقه به سازنده می رسد.
•    تعداد طبقات قابل ساخت از ابتدا باید مشخص باشد و  قدرالسهم هریک از طرفین بر اساس درصدی از پروژه مشخص شود. حتی اگر واحد مشترکی هم در ساختمان وجود دارد باید سهم هریک از دو طرف در آن واحد مشخص شود.
•     مالکیت پارکینگ، انباری و حتی شرح مشاعات در قراردادهای مشارکت در ساخت  مندرج و در صورت تغییر در تعداد طبقات احداثی، درصد و سهم طرفین از قبل معلوم باشد.
•    مقدار سرمایه و آورده های طرفین در پروژه مشارکت در ساخت را در متن قرارداد درج شود. همچنین ارزش واقعی زمین و املاک به مالک شرح داده شده و اگر امکانات دیگری دارد که قابل انتقال به ملک جدید است هم مطرح گردد.
•    برای سازنده نیز تمامی هزینه ها اعم از هزینه های انتقال سند مالکیت، صدور پروانه ساختمان، عوارض و هزینه های احتمالی مربوط به شهرداری و … باید در قرارداد درج گردد.
•    تاریخ مواردی مثل تخلیه ملک توسط مالک، زمان اتمام پروژه مشارکت در ساخت، دریافت و انتقال سند و تمامی مواردی که باید انجام شود، حتماً با تاریخ دقیق و ذکر روز و ماه و سال عنوان شود تا فرد متعهد نتواند در انجام امور موظف نسبت به آن تأخیر داشته باشد.
•    جهت اطمینان بیشتر در تمام صفحات ذکر شود که ” این قرارداد مشارکت در ساخـت می‌باشد.”
•    قرارداد مشارکت در ساخت را در دفاتر رسمی یا مشاور املاک مطمئن و دارای پروانه کسب ببندید. هر چقدر تشریفات و روند کار رسمی تر باشد، در آینده با مشکلات کمتری روبه رو می شوید.
•    اگر ملک ورثه ای ست حتماً گواهی انحصار وراثت و پرداخت مالیات بر ارث را به قـرارداد مشارکت ساخت ضمیمه کنید.
•    در پروژه های مشارکت در ساخت املاک تجاری وضعیت مالکیت مثل سرقفلی مغازه و … باید مشخص شود.در پایان پیشنهاد می شود پیش از هر چیز به منظور جلوگیری از هر گونه مشکلات احتمالی در تنظیم و عقد قرارداد، تعیین قدرالسهم هر یک از طرفین و …از تجربیات و مشاوره تخصصی یک وکیل ملکی در این زمینه استفاده شود.

انواع و اقسام روش های مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت باید بر اساس تجربه ، شهرت ، توانایی مالی و فنی ، وفاداری و قرارداد ، دانش و تخصص باشد. تعیین شرکای قدرالسهم بسته به نوع سند ، محله ، سازنده و غیره بسیار متفاوت است. این قدرالسهم با مشارکت سازندگان تجربی کفه ی قدرالسهم به نفع مالک توافق شده است ، اما در مشارکت با مهندسان و معماران ، طبقه قدرالسهم به نفع سازندگان است. اگرچه در واقع هر دو طرف از این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود. برای قراردادهای مشارکت در ساخت یک ضمانت عملکرد قابل قبول باید تعریف و توافق شود.

مدت زمان اجرای پروژه مشارکت در ساخت همیشه یکی از مهمترین تفاوتهای مشترک بین شرکت ها است. در نمونه قرارداد مشارکت ، باید برنامه مشخصی در نظر گرفته شود تا سازنده ملزم به ادامه پروژه طبق برنامه شود. معمولاً اجرای پروژه به چند مرحله تقسیم می شود و مدت زمان مشخصی برای اجرای هر مرحله پیش بینی می شود و برای تأخیر در هر مرحله جریمه یا ضمانت اجرایی تعیین می شود. مالک نمی تواند ادعایی در مورد زمان اتمام پروژه داشته باشد مگر اینکه برنامه در قرارداد مشارکت در ساخت قید شده باشد.

مدت زمان اجرای پروژه مشارکت در ساخت همیشه یکی از مهمترین تفاوتهای مشترک بین شرکا است. در نمونه قرارداد مشارکت ، باید برنامه مشخصی در نظر گرفته شود تا سازنده ملزم به ادامه پروژه طبق برنامه شود. معمولاً اجرای پروژه به چند مرحله تقسیم می شود و مدت زمان مشخصی برای اجرای هر مرحله پیش بینی می شود و برای تأخیر در هر مرحله جریمه یا ضمانت اجرایی تعیین می شود. مالک نمی تواند ادعایی در مورد زمان اتمام پروژه داشته باشد مگر اینکه برنامه در قرارداد مشارکت در ساخت قید شده باشد.

در قراردادهای مشارکت در ساخت نمی توان در مورد یک مدل قرارداد استاندارد برای همه موارد موجود صحبت کرد و حتی اگر چنین نمونه قراردادی تهیه شده باشد ، به موازات کلیت قرارداد ، عملکرد مطلوب آن برای همه موارد تضعیف می شود. همانطور که یک معمار با توجه به خواسته های صاحب زمین و ویژگی های منحصر به فرد زمین ، نقشه خاصی را برای هر زمین طراحی می کند ، طراحی قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت قانونی پروژه های مشارکت در ساخت نیز باید به طور جداگانه و براساس خواسته های طرفین قرارداد و ویژگی های خاص هر مورد، برای رسیدن به حداکثر نتیجه مطلوب.

انواع قراردادهای مشارکت در ساخت به شرح ذیل می باشد:

قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان:

قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که معمولاً بین شخصی که دارای دارایی کهنه و فرسوده است و یک سازنده منعقد می شود. به همین دلیل است که سازنده آپارتمان را با پول و پول خود می سازد و طبق قرارداد دو طرف آن را در اختیار مالک قرار می دهد.

در این قرارداد ، شخصی که خانه را دارد به طور کلی به دلیل مشکلات مالی قادر به بازسازی آن نیست ، بنابراین وی با یک سازنده یک خانه فرسوده با مشارکت معامله ای را ترتیب می دهد تا قصد استفاده از مشارکت برای ساخت آپارتمان را داشته باشد.

قرارداد مشارکت در ساخت خانه به ‌منظور نوسازی

قراردادی می باشد که عده زیادی از اشخاص که مایل به نوسازی خانه‌ های خود می باشند از آن استفاده می برند. از جمله فوایدی که می‌توان برای مشارکت در ساخت خانه در نظر گرفت این موارد است:

۱_ کمک کردن به زیباسازی شهر و امکان استفاده از امکانات مدرن در شهر
۲_ افزایش سرمایه
۳_ کمک به فروش سریع‌ تر

 قرارداد مشارکت در ساخت هتل

قرارداد مشارکت برای ساخت هتل قراردادی بین شخصی است که دارای یک ملک قدیمی است ، سازنده ، سرمایه گذار و مدیر هتل تنظیم می گردد. این قرارداد بین مالک ملک ، سازنده و سرمایه گذار تنظیم شده است زیرا مالک ملک به دلیل مشکلات مالی قادر به ساخت هتل نیست. این قرارداد بسیار حساس است زیرا تنظیم غیراصولی باعث ضرر شما می شود.

در اصل ، بهتر است بدانید که فقط وقتی تصمیم قطعی برای انعقاد این قرارداد دارید و آمادگی لازم را دارید ، آن را تنظیم کنید و به این نکته مهم توجه کنید که در قرارداد مشارکت ، خطر ساخت و ساز صاحبان بیشتر است از سازندگان

 مجوز ساخت هتل

مجوز ساخت هتل طبق اداره کل میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری، این شرط ها را لحاظ کرده است:

 حداقل متراژ زمین جهت احداث هتل ۴۰۰ متر مربع – هتل آپارتمان ۳۰۰ متر مربع – سفره خانه سنتی ۳۰۰ متر مربع – مجموعه‌های گردشگری ۵۰۰۰ متر مربع باید باشند.
افراد دریافت‌کننده‌ مجوز این توانایی را دارند که شخص حقیقی یا حقوقی باشند.
 شرایط صدور مجوز
•    توجیه پذیر بودن طرح گردشگری با توجه به موقعیت مکان مورد نظر برای اجرا کردن طرح.
•     شاخص‌ها و استاندارهای اهلیت سرمایه‌ گذار (شامل: توان مالی مجری، توانایی تأمین وثایق، ارائه گواهی عدم بدهی غیرجاری به سیستم بانکی از مراجع ذی ‌صلاح (بانک مرکزی،سایر بانک‌ها).
•    پاسخ مثبت استعلام سازمان‌های  مربوطه درباره احداث تأسیسات گردشگری.
•     روش تأمین مالی (شخصی یا بانکی و …) هم حتماً معلوم شود.
نتیجه می گیریم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هتل  الزامی است که به این موارد دقت کافی داشت.

قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع تجاری

به طور کلی ، قرارداد مشارکت در ساخت یک مجموعه تجاری قراردادی است که یک قرارداد سرمایه ای است که بین شخصی که مالک آن ملک است یا اشخاصی که مالک آن ملک هستند و سازنده یا سازندگان بسته می شود. طبق این قرارداد شخصی که مالک آن ملک است با ساخت ملک با مشخصات مشخص شده در زمین خود موافقت می کند و سازنده با ساخت و اجرای پروژه در زمین مذکور با ابعاد و مشخصات خاص موافقت می کند.

در پایان ، درآمد چنین قراردادی بدین صورت است که هر یک از دو طرف قرارداد ، سهم خود را به صورت واحدهای اداری که در قرارداد مشخص شده و در کلاس و موقعیت مشخص شده در قرارداد ، دریافت می کنند و اسناد مهر می شوند. به نام هر دو طرف .

نکاتی درمورد مجتمع های تجاری مشارکت در ساخت بیان برخی از معیارها از این نظر که مجتمع های تجاری معمولاً به صورت تجاری ساخته می شوند مهم است. همانطور که در ساختمانهای تجاری محله ، ساخت یک واحد تجاری با حداکثر مساحت 21 متر مربع و عرض مفید 3 متر در کلیه املاک واقع در توابع مسکونی و مذهبی محله بدون مشکل است.

بنابراین ، در ساختمانهای تجاری مناطق منطقه ای ، مساحت واحدهای تجاری مناطق منطقه ای و منطقه ای که در معابر 20-50 متر مربع و مناطق شهری بیش از 50 متر مربع قرار دارند. از دیدگاه دیگر ، حداکثر تراکم مجاز مراکز تجاری برابر با 300٪ از کل زمین و حداکثر در زیر زمین است. طبقه همکف 100٪ کل زمین است.همچنین ، میزان عقب نشینی مراکز تجاری در مناطق بیش از خط پروژه طرح تفصیلی 1.20 متر بالاتر از معابر مناطق و حداکثر ارتفاع طبقات تجاری در طبقه همکف 5 متر است.

 قرارداد مشارکت در ساخت ویلا

ما اشاره کردیم که مشارکت در ساخت را می توان به عنوان یکی از رایج ترین قراردادهای سرمایه گذاری ساخت و ساز در نظر گرفت. این قرارداد همچنین هنگامی که قصد دارید در ساخت ویلا شریک شوید نیز اعمال می شود. یکی از نکات اصلی که سرمایه گذاران عموماً از آن بی اطلاع هستند این است که علاوه بر موارد فوق ، مفاد قرارداد مشارکت در ساخت باید توسط تیمی متشکل از یک کارشناس فنی ، یک مشاور شهرداری و یک وکیل باتجربه تهیه شود. در این زمینه مشاوره دارد. نکات قرارداد شرکت در ساخت ویلا از جمله مواردی است که در انعقاد قرارداد مشارکت برای ساخت ویلا مطرح می شود.

میزان سهم مشارکت هر دو طرف قرارداد ساخت در مزایای بدست آمده است که طبق توافق طرفین به روش های مختلفی استفاده می شود. روش های ذکر شده عبارتند از: عادی ، سهام ، انواع قراردادهای خرید ، جایگزین مشارکت ، تکمیلی.

مشارکت معمولی:

یکی از متداول ترین انواع قراردادهای ساخت ویلا مشارکت.میزان سهمیه مندرج در آن در رابطه با هر یک از دو طرف قرارداد مشارکت با توجه به مبلغی که آورده اند ، در درصد معینی از کل سهام تعیین می شود.

 مشارکت سهامی

در این مدل قرارداد ابتدا بخشی از املاک را از تعدادی از صاحبان ساختمان که قصد انتقال یا فروش آن را دارند خریداری می کند و سپس با بقیه مالکانی که ملک را در قالب مشارکت و سهمی از ساخت و ساز ساختمان دارند موافقت می کند.

نیاز به جدیدترین قرارداد مشارکت در ساخت

در سالهای اخیر ، به دلیل منابع مالی محدود افراد ، مشارکت در ساخت با اقبال خوبی روبرو شده است. همانطور که مشخص شد ، قرارداد سرمایه گذاری ساختمانی علی رغم استفاده مکرر از آن ، قرارداد ساده ای نیست و نکات حقوقی متعددی وجود دارد که باید رعایت شود ، فقط به چند مورد از آنها در بالا اشاره شد.

مهم نیست مشارکت در ساخت و ساز شما چیست ، نمونه قرارداد سرمایه گذاری ساخت ، نمونه قرارداد ویلا مشارکت در ساخت ، نمونه قرارداد تجاری مشارکت در ساخت ، نمونه قرارداد آپارتمان مشارکت در ساخت برای هر یک از آنها بهتر است قبل از قرارداد ، ارزش واقعی زمین توسط افراد باید کارشناس و کارشناس مشارکت در ساخت تخمین زده شود و تمام تحقیقات لازم برای مشارکت انجام شود تا سهم شرکت هر یک از طرفین به درستی تعیین شود.

ما توصیه می کنیم که از فرم قرارداد سرمایه گذاری در ساخت نهایی استفاده نکنید و مفاد قرارداد مطابق با شرایط و ضوابط طرفین و وظایف آنها مطابق قرارداد محضری مشارکت در ساخت بازنویسی شود. بنابراین حتماً هنگام تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت از مشاوره کارشناسان حقوقی استفاده کنید.

کلام آخر

وقتی که مالکی زمینی دارد و می‌خواهد یک یا چند واحد مسکونی یا تجاری بسازد، ولی پول کافی ندارد می تواند از مسئله قرارداد مشارکت در ساخت بهره ببرد. برای تنظیم این قراردادها درصد مشارکت در ساخت و لیست مصالح مشارکت در ساخت اهمیت بسیاری دارد..